賃貸の更新料：　合意更新と法定更新

賃貸している人への情報。つか、自分用メモ。

部屋を借りて、一般的に２年契約が終わり契約更新をしようとすると、
ほとんどの場合更新料１ヶ月分取られます。

実は、この更新料。払わなくてもどうにかなります。

更新には二つの方法があって、お互い再度契約書を取り交わす「合意更新」、
そのまま放置して勝手に以前の契約内容が更新される「法定更新」。

法定更新は借り主の一つの権利であって、契約書に更新料に関する特約があっても、
払う必要はありません。「合意更新する際には払います」という意味であると、
最高裁の判例が出ています。（昭和５６年（オ）第１１１８号)

ただ、法定更新の場合は、退去日の３ヶ月前に通知する義務が借り主に発生します。
したがって次の部屋を探すのが困難になるため、合意更新で１ヶ月前通知くらいに
したほうが得かもしれません。折角更新料を払わなかったのに、通知後３ヶ月後より前に
引っ越した場合は、残りの期間の家賃を納める義務があるからです。
通知してから次の部屋が決まるまでの３ヶ月でうまく良い部屋が見つかる保証が無いですし。
退去１ヶ月前通知だったら、良い部屋を見つけてから通知すればいいからリスクが小さくできます。

（あと、最近更新料を巡って色々と問題が出てきているので、契約書をよく見た方がよさそうです。
これを見ると、契約書の特約に、『更新の際、賃借人は、賃貸人に対し、更新料として、１ヵ月分の賃料を支払う。尚、右更新には、法定更新も含む。」とはっきりと明記』されていると難しいという話もあるけど、これはあっさり蹴れそうな気もする。）

さて、そうすると合意更新になるわけですが、特約があってもどうにかなるようです。
大体の場合は、払うと中間不動産屋や管理会社が更新手続き手数料として0.5ヶ月、
大家が0.5ヶ月取るようです。

しかし不動産屋から連絡があったら「大家と直接更新手続きするので、結構です。」と伝えれば
、更新事務・契約処理に掛かる手数料ですから、自分でやれば取られる必要ありません。以下参照。

貸主が依頼した宅建業者の更新手続に際し報酬支払義務があるのか
http://blog.livedoor.jp/union_shaku_522000/archives/50683062.html
『従って宅建業者が契約更新に際して報酬請求が出来るのは依頼者である貸主に限られ、依頼していない借り主には報酬を請求出来ない。借主に更新手数料を請求するのは不当である。』

ここからが問題で、まず大家さんと直接話してうまく交渉する必要があります。
大家さん次第で更新料なしになるようですが、法人だと難しいようです。
現実的にいやだと言った場合でも、法定更新に比べれば少しでもお金がはいる方が良いので
値引き交渉できるでしょう。ただ、払う根拠はないらしい（一番下のリンク参照）

更新料は結局の所、法的根拠はなく、賃貸借契約書に記載された当事者間の合意により決まることです。
単純に「更新の時は１ヶ月あげるよ」と書いてあるだけです。これは消費者契約法第十条で戦えるようです。

この辺を見ると、「一切払わなくて良いよ」と書いてあります。

更新事務手数料払わないと更新できないの？
http://blog.livedoor.jp/union_shaku_522000/archives/50657706.html

更新手続の場合、本来は家主と借主との間で行うのですが、家主が面倒がって、家主のすべき業務を管理会社に委託した場合、その手数料は家主が支払うべきであって、業務の委託をしていない借主が支払う合理的理由は一切ないはずです。

　ところが、この業界の悪しき慣習として、本来、家主が支払うべき手数料を借主に転化して請求しているのです。従って、更新手数料の支払は拒否できます。

　そして、「更新手数料を支払うつもりはないので、直接、家主と更新手続を行う」と宣言してください。

　契約書の「特約」に「更新手数料を支払う」という項目があるということですが、本来、家主が更新手数料を受取るわけではないのですから、賃貸借契約自体には無関係の第三者（仲介業者）に費用を支払うという規定自体に、合理的な理由がありません。

　さらに、消費者契約法によれば、「消費者の利益を一方的に害する条項は無効である」としていますので、2001年４月以降の契約であれば直接的な適用がありますし、それより前の契約であったとしても、消費者契約法を盾にとって、支払拒否をしてください。